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1


一夜之间,一切都沸腾了!

临近国庆,一线城市的北京,在最后终于也放出了大招。

总结起来就几点:

降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等政策措施。



就在北京发布政策的前一天晚上,上海、广州、深圳发布楼市新政,率先回应市场关切,提振市场信心。

9月29日晚,上海率先全方位响应监管层对房地产业发展的新定调,六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》,通知总结起来就3点:

  1. 首套房的首付比例,降低至15%,国庆开始施行;


  2. 外环外区域,个税和社保调整为1年。


  3. 对于个人住房转让,和深圳一样,增值税从5年调整为2年。



随即,广州明确全面取消限购,通知中写道:

为深入贯彻党中央、国务院决策部署,回应群众关切,促进房地产市场平稳健康发展,经广州市人民政府同意,取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。


这次限购政策调整后,广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。

广州之所以能在四个一线城市中力度最大,是因为广州的房地产开发投资额,经历了23个月的负增长,在底部盘旋得太久,此刻急需大口喂水。


当然我们也能从这次的政策可以看出,广州是四个超一线城市里对土地财政依赖度最高的一个。

2021年,广州对土地财政依赖度高达107%,彼时北京、上海、深圳分别是29%、28%、19%。


相比起广州,无论是深圳还是上海北京,政策的力度虽然有打开,但依旧还没有完全放开,解扣子只解了一大半,剩下的还得继续看市场表现。

问题是这一系列大利好,将如何影响未来楼市?

在我看来,当下政策是基于楼市数据表现而做出的一系列松绑动作,三四年后,部分大城市可能依旧会再次收紧限购政策,毕竟长期看市场是有周期的。

在放开后市场在不久的将来还会继续涨,但涨到高潮后最终还是需要政策出击限购。

总的来讲,本次一线城市楼市解扣子,大方向是楼市将很快筑底、回暖,尤其是一线城市核心区的楼盘,在一波波利好作用下,肯定会将率先见底。


2


过去三年,房地产市场经历了一段艰难的岁月。

北京、上海、广州和深圳这些一线城市的二手房市场,普遍出现大跌现象。

在现在的经济基本面下, 一线楼市要想立刻企稳,难度极大。

一是一线城市中外环库存高,新房去化困难,没有外力,很难托住价格。

二是企业降薪裁员,高薪收入人群减少,打工人预期低。

三是新房价格,相对较高,普通人难以承受。

居民收入没增长,想要稳住楼市,必须憋出大招。之前的文章里,我给大家提过几点:

1、加大收储力度,通过中央发债,鼓励地方资金进场收购新房,减少新房供应量。

2)扩大需求,放开限购,吸引全国各路资金到核心城市购房。

只有从供需两端发力,才有可能完成稳楼价。

本轮政策发力,正好是基于517之后,时隔四个月后的再次解扣,宏观上是基于市场预期三季度经济数据差强人意,叠加持续的低迷成交数据,让地产板块在过去几年时间里一直处于破净状态,大批房企遭受暴雷,股价重创。

根据统计,在924之前,有超60只地产股处于“破净”阶段,面临退市的更是一大批。

虽然最近资本市场强强表现,一方面也是基于924之后的持续大招输出。

924利好政策之下,房地产板块大涨,节前一个交易日甚至超90%的地产股涨停。


这一次是狠狠的下了猛药,才真正有了疗效。

但在924之前,这一切都还需要“白衣骑士”们输血救场。


3


前不久,中国奥园公告,中东投资集团Multi Gold Group Limited将成为公司新的战略投资方,并取代郭梓文成为第一大股东。

中国奥园在中东大哥的加持下,久旱逢甘霖,股价一度飙升140%。

这也是今年第二家被中东资本投资“抄底”的房企。

从去年开始,部分外资企业如嘉里建设、香港置地等开始在一线城市投资地产项目,中东的资本也参与其中,摩根大通在二级市场购入碧桂园的股份。

这些行为,与之前的高价位相比,现在的房地产价格已经下跌不少。

除了抄底房地产,资本市场也同样被外资重视,9月25日,高盛火速推出策略报告,高盛认为,非常规的政策显示了政策制定者的决心,投资者可买入股东回报主题,A股的战术性反弹带来的配置机遇或已来临。

Choice数据显示,截至2024年半年报/二季度报,持有A股证券数量的前20大QFII投资者持有的A股流通证券数量达1057只,相比一季度增加142只,持股市值达583.96亿元。

其中,高盛、摩根士丹利在二季度“逆市抄底”,两家外资投行持有A股证券数量分别达到264只、130只,持股市值分别达30.8亿元、26.69亿元。


眼下的中国资产,不论是房子,还是二级市场,都在被外资偷偷的买进。


4


外资抄底买入,自然是增加了市场信心和热度。

当美联储降息,中国随即放出政策大招,开启轰油门模式时,外资已经从逃离变成了超买的多头。

现在,随着超一线城市限制的放开,购买力将大大提升,比如上海,根据市场专业人士测算,光是“外环外家庭/单身购房社保年限从3年改1年”这一条变化,大概就能释放213万张房票。

最终哪怕只有5%的人为了刚需自住买房,也是10万级的购买力!

为什么一线城市要开放外环?在市中区,核心地段的豪宅,富豪都已经到了抢都抢不到的地步。最近上海的翠湖天地,开盘就卖光了,一天收入就是119个亿。而外环外的房子,卖给谁呢?自然是卖给外地的打工人。

对打工人而言,只要能买上外环外,高低也在上海落脚了。只要能买上深圳宝安、龙岗、龙华这些区域,也算是半个深圳人了。

全面放宽一线城市的购房限制,无疑是向市场发出了提振房地产市场的最明确信号。

长期看,房地产在金融资产中地位十分重要,它不仅牵动着复杂的产业链,还对国家经济的发展产生深远影响,同时也是很多家庭财富的基石。

但房地产这几年的下跌,稀释了百姓的资产,老百姓资产缩水,消费信心严重不足,最终经济呈负螺旋。

数据来源:东方财富


但眼下,随着高层再一次召开经济会议,会议明确指出房价要“止跌企稳”,给市场非常明确的信号。

今年随着政策持续放出大招,外资、国有企业,资金都在纷纷跑步入场。

很明确,房地产新一轮春天,已经不远!




向上的号角已经吹响,后续还有更多的大招落地,从今天起,房地产的底部正式确定,要买房的朋友可以看起来了。

尤其是要购买全国核心城市的朋友,抓紧进场,可能这是最后的低价买入机会。